地下室漏水訴訟意見書作成

　建築に関わる訴訟で、弁護活動のお手伝いをしました。
　依頼主は1995年、７棟同時に分譲した、いわゆる「建売１戸建て住宅」を購入しました。鉄筋コンクリート造地下１階＋木造地上2階建で私鉄沿線の「高級住宅」といえます。
　1994年の建築基準法改正で、専用住宅の場合は、一定の条件を満たせば地下室の床面積を延べ面積に含めなくて良いことになりました。販売会社は、容積率や高さ制限の厳しい良好な環境の地域でありながら、できたばかりの地下室緩和を利用して、最大限、延べ面積の大きい建物を建築し、販売しました。限られた敷地の有効利用という点では売り主にとっても、依頼主にとっても有難い法律といえます。
　所が、入居した翌年7月、この建物を購入した依頼主が寝室として使っていた地下室で就寝していたところ、突然床から水が噴き出し、寝室はプールのようになってしまいました。
　当然、売り主との交渉が続きましたが、場当たり的な補修と対応にたまりかねた依頼主は弁護士に相談をして、交渉してもらった結果、売り主と裁判所で向き合うことになりました。　意見書作成のため建物の調査を行い、図面と照らし合わせながら、検討を重ねました。

　その結果、この建物には大きな問題が２つあるということがわかりました。
　１つ目は地下室の防水工事を行わず、安易に地下室を設けていたということ。
　２つ目は用途上の問題で、居室として使用するための措置をとっていないにも関わらず、「寝室として使える。」旨の説明を行っていたということです。
　販売会社や施工会社、設計事務所も含め、地下室に対する充分な知識がないまま地下水や雨水に対する防水工事を行わなかった結果、重大な間違いを起こしてしまったということです。
　２つ目の用途上の問題は「地下室緩和」を受け、居室として使用するためには、避難経路の確保、採光、換気などの室内環境の確保などいくつかの条件があるのですが、販売会社は確認申請と違った設計で工事を行い、個室の部屋数を変えるなど、販売に有利な変更を行っていたということです。結果、建築基準法上「寝室」として使用できない部屋を「寝室」として販売しました。

　裁判の結果、依頼主の訴えが認められ、賠償を受けることができました。しかし、裁判という物は厳しいもので、欠陥住宅でありながら、全面払い戻しというわけにはいかず、補修の施工を行ったこの住宅に住み、残りのローンを払い続けることになりました。
　勝訴といえど、専門家としては何とも歯がゆいものでした。
　依頼主は訴訟の前に、基準法の専門書を買い求め、建築に関する勉強を既にしていました。そして、我々専門家にも難解な基準法を良く理解していました。とても残念に思ったのは、これほどの依頼主であったのですから、高い買い物をする前にどうしてもっとよく調べたり、建築家に相談するなどの方法が取れなかったのかということです。設計事務所の敷居が高く、設計依頼は一部の限られた人たちがするもの、というイメージを作っているのは私たちの責任であるとも思います。
　このような不幸なケースが起こらないように、私たち設計事務所も努力していきたいと考えています。新たな設計の中でもこの訴訟の教訓を生かして、地下室には十分な注意を払ってのぞんでいます。


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